地方衰退都市『銚子』のRC築29年想定利回り23%超えの物件に問い合わせてみた

つい先日、銀行に行った時に融資の話をしたと以前のブログにも書きましたが、その話を鵜呑みにしてみて一つ楽待に出てた値引きされたばかりのこの物件に問い合わせてみました。

積算価格が販売価格より出ていれば十分融資可能範囲と銀行が言ってましたので、この物件についてもう少し情報が欲しかったので問い合わせ。

20部屋あって６部屋が入居中。
レントロールを見ると最近入居されている方は5万円。
その人以外は５万円以上なので募集するなら５万円以下じゃないと難しいかもしれません。もちろんリフォームしたら値上げは可能かもしれませんが。

そして、月にかかる費用としてエレベーター代、電気代、定期清掃で７６,０００円
固定資産税などが年間約120万

そして、この物件は外壁塗装履歴がなく5階の部屋は雨漏りしてるみたい。

それらを直す見積もり費用として約1000万円

部屋も原状回復やリフォームも必要かと思うので、そう考えるとリフォーム１部屋100万円かけたとして
販売価格を足すと約8000万円

これでは購入してしまうと一気に負動産を抱えてしまうのと同じです。

トータル8000万円で満室想定だと利回り15%

しかし、駐車場も４台分しかないので、この地域の特性から考えて客付は難しいです。

しかも、銚子は人口が減っていく市。
10年後はさらに衰退していくので満室運営は厳しいでしょう。

せめて近くに月額駐車場があれば・・・
（そのうち隣の土地を購入できれば最高）

銚子の空室率は26.4%（ホームズ調べ）
７割計算で想定すると家賃収入月に70万円は頑張れば平均まで持っていけます。

そうすると７割計算で利回り10.5%

それに固定資産税や電気代などを引いた計算だと利回り7.8%
これだとわざわざこの地域で投資する旨味がありません。

やはり１５％は欲しいです。

そう考えると購入金額は半額の2750万円かなと。

一応、買い付け証明書は出さずに、仲介に値引きできるか聞いてみると、値下げしたばかりだから難しいと返信がありました。

5500万円で購入する人がいるのであれば、その後の運営を見てみたいものです。

さらに、それで成功したのであれば、どのように回復させたか気になります。